[스크랩] 월세 물량이 많아지면 결국 집값이 떨어진다!

〔경제얘기는 어렵다고 하는 데,

  한주 한번씩 챙겨 들을 수 있게 참 쉽게 얘기를 해줍니다.

  ⓒ 이가(利家)생각 〕

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월세 물량이 많아지면 결국 집값이 떨어진다!

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김광수 소장 : 이번에 전월세 대란 문제가 있었지 않습니까?

MC (문희정 아나운서) : 네

김광수 소장 : 전월세 대란이 일어난 원인에 대해서 다시한번 상기시켜드리면...

MC : 네

김광수 소장 : 서울을 비롯한 서울 수도권 지역의 아파트가격이 떨어지고 있었다고 그랬지요?

MC : 네

김광수 소장 : 아파트가격은 계속 떨어지고 있어요. 아파트가격이 떨어지고 있으니까

   집 가진 사람들이 손해를 보전하기 위해서 전세가격을 올린 거죠. 2008년부터...

MC : 네

김광수 소장 : 전세가격은 아래서 올라오고 매매가는 위에서 떨어져 내려오고.

MC : 네

김광수 소장 : 어디선가 만나겠죠?

MC : 네. 그렇죠.

김광수 소장 : 그 만나 시점이 언제냐면 2012년초 였어요.

MC : 네

김광수 소장 : 2012년초에 매매가 대비 전세가비(比)가 거의 70%가까이 이르렀죠.

   그렇게 되다보니까 전세가를 더 이상 못 올리는 거예요. 왜냐면 전세사는 입장에서

   보면, ‘잘못했다가는 집주인이 집 가져가라 할 위험이 있다’는 거죠. 집값이 떨어져서...

   잘못되면 전세값보다 더 떨어질 위험이 있다 그거죠. 전세사는 세입자 입장에서는

   불안하다 그거죠.

MC : 네

김광수 소장 : 그 다음에... 집주인 입장에서 봤을 때는 전세가를 더 올려서 가격 떨어지는

   것을 손해를 보전해야 하는데 더 이상 올릴 수 없다 이거예요. 그러니까 어떻게 했느냐면

   그렇다면 조금 더 수익을 올릴 수 있는 월세로 바꾸자.

MC : 네

김광수 소장 : 그러니까 2012년초부터 기존에 있던 전세물건들이 월세로 전환되어 나오기

   시작하는 겁니다. 그러다가 올해 들어와 그게 가속도가 붙기 시작하죠.

MC : 네

김광수 소장 : 그러니까 전세사는 사람들이 전세가 없어요. 값은 더 이상 올라가기 힘든

   상황에 부딪혔으니까... 전세물량이 없는 거예요. 그러니까 2012년부터는 전세물량이

   없어져버린 거예요. 그러면 집 가지신 분들 세를 놓고 수익을 내는 입장에서는 월세로

   바꾸면 이득이냐는 거지요.

MC : 일반적으로는 이득이라고 생각하지 않나요? 가장 상식적으로 보통 얘기하는 것이

   그렇게 얘기하잖아요. "은행이자 받는 것보다 차라리 월세 받는 게 낫다"고 표현하시잖아요.

김광수 소장 : 말씀 잘하셨습니다. 은행이자보다 월세가 낫다고 하는 말씀이죠?

MC : 네

김광수 소장 :그게 대부분의 사람들이 주먹구구식의 생각을 하기 때문에 그런 말을 하는

   겁니다.

MC : 저는 일반적인 이야기를 하는 것인데 그게 틀린 이야기? 아~~

김광수 소장 : 틀린 이야깁니다. 틀린 이야기.

MC : 아~~

김광수 소장 : 왜 틀린 이야긴가 하는 것을 이해를 하면 앞으로 아파트가격이 어떻게 될

   것인가를 아시게 될 겁니다. 아주 충격적인 이야기예요.

MC : 네

김광수 소장 : 왜 이게 상당히 심각한 이야기이냐 하면 이게 ‘자충수’입니다.

MC : 자충수다?

김광수 소장 : 네. 집값이 심하게 떨어질 위험이 아주 높습니다. 월세로 전환되면 될수록...

MC : 아! 전세로 가지고 있는 거보다 월세로 전환되는 집들이 늘어나면 늘어날수록

   집값이 더 떨어진다.~~

김광수 소장 : 네.  왜 떨어질까요?

MC : 월세가 부담스러워서? 아닌데... 잠깐만요...

김광수 소장 : 집 세준 분들이, 집 가진 분들이 ‘전세는 더 이상 못 올리니까 월세로

   바꾼다’는 거예요. 하면서 ‘월세수익이 은행이자보다 낫다고 하면서 바꾼다’ 이거예요.

MC : 그렇죠,

김광수 소장 : 근데 그게 자충수라는 겁니다. 집값이 급락할 위험이, 스스로 높이는 결과를

   초래합니다.왜 그럴까요? 이거 맞히시는 분, 제가 경제시평 1년분 공짜로 드리겠습니다. 

MC : 하하하 여러분 왜 그럴까요?...

김광수 소장 : 그걸 간단하게 설명해 드리면, 예를 들어보겠습니다.

   지금 강남의 개포동 주공1단지 매매가가 최근에 10억4천만원 입니다. 계산하기 편하게

   10억원이라고 치겠습니다.

MC : 네. 10억원.

김광수 소장 : 10억원인데, 이게 월세가 보증금 3천만원에 월세가 70만원이에요.

MC : 네

김광수 소장 : 그러면 보증금을 은행예금이자로 환산해가지고, 월세 70만원이면 1년에

   840만원이죠?

MC : 네

김광수 소장 : 그 다음에 보증금 3천만원 3%로 계산하면, 다 합쳐봐야 1천만원 될까말까,

   되지도 않지요. 안 되죠?

MC : 네

김광수 소장 : 내가 10억원을 가지고 있어요. 아니 문희정 아나운서가 10억원을 가지고

   있어요. 10억원을 가지고 어떻게 재테크를 할까 고민을 해요.

MC : 네

김광수 소장 : 고민을 하는데, 아파트를 사서 월세를 줄까? 주식을 살까? 금을 살까? 은행에

   예금을 할까? 투자수단은 여러 가지가 있죠?

MC : 네 그렇죠.

김광수 소장 : 자, 딸라를 살까? 아니면 조세피난처로 몰래 빼돌려가서 미국증권이나

   회사채를 살까?

MC : 네 하하하

김광수 소장 : 많이 있죠? 10억원을 가지고 있는 사람 입장에서 생각할 때.

MC : 네

김광수 소장 : 아파트를 살려고 하면 최소한 뭣 보다도 수익이 높아야 합니까?

MC : 그냥 은행에 넣어두는 것보다.

김광수 소장 : 안전하다고 생각하는 은행이자 3%보다 높아야 돼죠? 최소한.

MC : 그렇죠. 

김광수 소장 : 최소한 3%보다 높아야 되죠.

MC : 높아야 돼요.

김광수 소장 : 그런데 개포동 주공 1단지가 10억원짜리인데 이게 월세수익이 연간 천만원이

   안 된다, 이거예요.

MC : 네

김광수 소장 : 10억원에 천만원이면 몇%죠?

MC : 9% 아~~

김광수 소장 : 1%. 1%죠.~~

MC : 네

김광수 소장 : 10억원을 가지고 있다면 개포동 주공1단지 아파트를 사시겠습니까?

   그걸 사가지고 월세로 내면 은행이자보다 나으니까 그걸 사야지 하시겠습니까?

    우리 문희정 아나운서님 같으면...

MC : 아니죠. 은행이 더 높네요.

김광수 소장 : 그렇죠!

MC : 네

김광수 소장 : 예를 들어서 대치동의 은마아파트 같은 경우는 거의 8억원합니다. 매매가가.

MC : 네

김광수 소장 : 그런데 세를 보면 보증금 5천만원에 월세는 135만원 합니다.

MC : 네

김광수 소장 : 그러면 1년을 치면 1,350만원에, 한 천6~7백만원 하겠죠? 그러면 8억원을

   기준으로 해서 수익률을 계산해보면 3%가 안됩니다.

MC : 아~

김광수 소장 : 그러면 대치동의 은마아파트를 사시겠느냐는 겁니다. 8억원을 주고.

MC : 안 사죠. 

김광수 소장 : 살려면, 얼마면 사겠습니까?

MC : 그거보다 훨씬 떨어져야...

김광수 소장 : 최소한 은행이자 3%보다 높은 수익이 날 때 사죠?

MC : 네

김광수 소장 : 높은 수익이 날려면 어떻게 해야 합니까? 8억원짜리가.

   떨어져야 되지요?

MC : 네, 아~~

김광수 소장 : 개포동의 주공 1단지 10억원짜리가 3%의 수익을 낼려면 7억원이나 6억원

   으로 떨어져야 되지요?!

   전세가 월세로 전환되면 될수록 어떻게 됩니까? 

MC : 아~

김광수 소장 : 사람들이..."이젠 월세 수익률을 계산하게 된다" 이겁니다.

   그거만 계산하는 것이 아니라, 은행이자 부담이...미국이나 일본의 경우를 보면

   월세수익이 매매가의 대략 5%에서 6%정도 합니다.

MC : 네

김광수 소장 : 미국의 경우에는 2008년 금융위기 전에 월세수익률이 매매가의 6%정도

   했다가 2008년 이후에는 5%로 떨어졌거든요.

MC : 네

김광수 소장 : 일본 같은 경우는 5%정도 됩니다. 월세수익률이.

MC : 네

김광수 소장 : 그것도 은행예금이자율을 기준으로 치면 굉장히 높은 수준이에요. 그래서

   거품인거예요.

MC : 네

김광수 소장 : 꺼졌는데 매매가 없어요 그래서. 누가 그걸 안 사려고 그래요.

MC : 네

김광수 소장 : 비싸다고 해서 여전히 안 사려고.

   어쨌든 5% 6%니까, "아 한국도 월세 수익률을 5% 6%로 올리면 되지 않느냐" 하고

   생각할 수 있죠?

MC : 네

김광수 소장 : 그러면 개포동 1단지 10억짜리를 만약에 5% 월세수익률을 올린다고 치면

   얼마가 됩니까?

MC : 하하 빨리 계산해 주세요. 하하하

김광수 소장 : 10%면 1억원이잖아요?

MC : 네

김광수 소장 : 5%니까 5천만원. 그러면 한달에 얼맙니까?

MC : 헉

김광수 소장 : 한달에 4백만원씩이죠.

MC : 네

김광수 소장 : 누가 개포동 주공1단지에 한달에 4백만원씩 주고 살 사람이 어디에 있을까요?

MC : 아~무도 없어요.

김광수 소장 : 아~무도 없죠! 지금 개포동 주공1단지아파트가 10억원이 된 건 무엇 때문에

   됐죠? 월세수익률이 높았기 때문에 10억까지 오른 건가요?

MC : 아니요.

김광수 소장 : 왜 올랐죠?

MC : 재개발에 대한 기대 때문에.

김광수 소장 : 재건축에 대한 기대 때문이죠. 재건축의 기대란 게 뭐죠? 시세차익에 대한

   기대라는 것이죠! 10억에 사면 15억 20억에 오를 거라는 기대 때문에 했다 라는 거지요.

MC : 네

김광수 소장 : 월세수익을 따지고 해서 오른 게 아니라는 거예요.

MC : 음~~

김광수 소장 : 월세수익을 따지는 순간, 그 거품이 꺼져버리는 거예요.

MC : 와~

김광수 소장 : 새겨들어야 합니다. 아파트가지고 계신 분들.

MC : 예를 들어 본인이 살기 위해 가지고 있는 아파트는 문제가 되지 않는데, 여유돈이

   있어서 아니면 조금 무리를 해서 조금 대출을 받아서 내가 집을 하나 더 사서 이걸 가지고

   월세수익을, 재테크를 하려고 하는 사람들은 정말 새겨들으셔야 하는 부분이네요.

김광수 소장 : 이제 그런 쪽으로 갈 수밖에 없는 상황입니다. 지금.

MC : 음~

김광수 소장 : 왜냐면 경제는 갈수록 어려워질 거니까, 어려워질 수밖에 없으니까

   그러면 금리는 저금리나 초저금리로 갈 수밖에 없어요. 그럴 가능성이 높습니다.

MC : 그렇죠.

김광수 소장 : 그러면, 누구라도 전세를 놓으려고 하지 않습니다. 왜냐하면 전세 놓아가지고

   은행에 해봐야 이자가 0% 1%. 미국이나 일본은 거의 0%인데. 그걸 누가 놓겠습니까?

   미국에서 매매가 대비 5% 6%인 것은 매매가가 상대적으로 낮기 때문에 그렇습니다.

   그 나라 사람들의 평균소득에 비해서.

MC : 아~ 맞아요. 집값이 우리는 평균소득에 비해서 굉장히 비싼 편이죠?

김광수 소장 : 미국 같은 경우는 예컨대 신축 1가구형 표준주택이 신축이 25만달러 정도

   합니다. 한국돈으로 치면 2억 7~8천만원 정도 한다는 거죠.

MC : 네

김광수 소장 : 새집에, 계산하기 좋게 3억원 정도 잡아도 1년이면 1,500만원 정도.

   한달에 백10~20만원에 산다는 거죠. 월세로 치면.

MC : 네

김광수 소장 : 그러니까 미국사람들의 소득수준으로 봤을 때는 충분하다는 겁니다.

MC : 네

김광수 소장 : 그 다음에, 기껏해야 괜찮은 새집이 3억원이 안되니까. 그게 시간이 지나면

   예를 들어 땅값이 반이고 건물값이 반이라면 건물값은 시간이 지나면 점점점 줄어들죠.

MC : 네

김광수 소장 : 그러면 10년이 되면 건물값이 상각이 돼서 줄어들 거 아닙니까?

MC : 네

김광수 소장 : 집값이 20만딸라로 떨어져요.

MC : 네

김광수 소장 : 그러면 5% 6%라고 해도 당연히 월세도 떨어지게 되어 있습니다.

   그러면 잘 사는 사람은, 형편이 되는 사람은 새집에서 월세로 살고 형편이 덜 된 사람은

   10년차 15년차 되는 중고주택에서 산다 이겁니다. 월세가 싸죠. 같은 월세주택이라고 해도.

MC : 네

김광수 소장 : 그러니까 한국도 필연적으로 월세시장으로 갈 수밖에 없는 구조인데 월세로

   가면 지금의 이 매매가를 유지할 수 없다는 거지요.

MC : 네, 필연적으로 그렇게 될 수밖에 없다!!!

김광수 소장 : 말할 수 없이 중요한 이야기를 해드렸어요. 두고보세요.

MC : 네, 여러분 좀 귀담아 들으셔야할 부분인 것 같습니다. 감사합니다.

(38분부터 발췌)

출처 : http://www.podbbang.com/ch/6643?e=21158302

출처 : 이가(利家)생각

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